"A lei é inteligência, e sua função natural é impor o procedimento correto e proibir a má ação."

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ALTERAÇÃO DE FACHADA- tema polêmico

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A principal distinção entre o condomínio voluntário (art. 1.314 a 1.330 do Código Civil de 2002) e o Condomínio Edilício (art. 1.331 a 1.358 do mesmo diploma legal) é que no primeiro a coisa, móvel ou imóvel, pertence a duas ou mais pessoas, e todos os co-proprietários podem usar a coisa conforme sua destinação, exercendo o direito compatível com a indivisão (art. 1.314), ou seja, todos são donos do toda, não havendo área privativa, enquanto que no segundo, ao contrário, há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos condôminos( art. 1.331). Nas duas espécies de condomínio, entretanto, há uma semelhança fundamental, qual seja, o destino e a utilização da coisa devem ser compatíveis com a vontade dos condôminos. Com efeito, tanto numa quanto na outra espécie de condomínio, a coisa deve ser utilizada para o fim a qual foi projetada, sendo que as deliberações são tomadas pelo voto. O voto, portanto, é o meio pela qual se decide os destinos da comunhão. No condomínio voluntário, só há uma regra para as deliberações, qual seja, o voto pela maioria absoluta dos condôminos (art. 1.325 § 1º do CC), e não sendo possível alcançar o escore, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino, obviamente, se ouvido primeiro os demais (art.1.325 § 2º do CC). No condomínio edilício, as deliberações também são tomadas pelo voto, havendo, entretanto, a exigência de quoruns distintos para as questões a serem deliberadas. Por exemplo, para ser imposta multa a condômino que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, exige a lei deliberação de três quartos (3/4) dos condôminos restantes (art. 1.337), já para alteração da convenção do condomínio há necessidade de votos de 2/3 dos condôminos (art.1.351 do CC). O condomínio, deste modo, seja ele voluntário ou edilício, é a comunhão de vontades, pois o seu regramento depende das deliberações dos condôminos. Neste contexto, um tema que tem palpitado acirradas discussões dos condomínios edilícios é a questão da alteração da fachada. Com efeito, o condomínio é idealizado a partir de seu criador e os condôminos, de regra, não são chamados a opinar quanto à forma, material ou cor das fachadas da edificação. Assim, questiona-se: Qual é o conceito de fachada? O condomínio pode alterar a fachada do prédio? Em caso positivo, qual é o quorum necessário para deliberar? E o condômino, individualmente, pode alterar a fachada de sua unidade? Todos esses questionamentos são de difícil resposta, pois nenhum deles tem disciplina explicita na legislação e, muitos, possuem um subjetivismo conceitual. Vamos, neste colóquio, enfrentar alguns desses questionamentos, sem, entretanto, ter o objetivo de solucionar definitivamente o assunto. O primeiro é: Qual é o conceito de FACHADA? Segundo a Wikipédia, a enciclopédia livre, “Uma fachada (ou alçado) corresponde a uma das faces de uma obra arquitectónica. No desenho, o termo também é usado para se referir à vista ortogonal da própria fachada, mas que também pode ser usado num corte do próprio objecto arquitectónico. Vulgarmente a palavra é usada em referência à vista principal de um edifício, supostamente virada para a rua. Este conceito (de algo a ser trabalhado independendo da arquitetura) foi combatido pelo movimento moderno (nomeadamente pelos arquitectos ligados ao estilo internacional).” Em matéria de condomínio, pensamos que fachada é mais que apenas as faces viradas para a rua, mas sim tudo quanto diga respeito ao projeto arquitetônico do prédio, se constituindo em alteração o que não estiver de acordo com ele. O Condomínio, portanto, para alterar a fachada do prédio terá que deliberar em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim, e o quorum de aprovação, se não houver previsão expressa na convenção disciplinando, será tomado pela maioria de condôminios presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, nos termos do art. 1.352 do CC. Ocorre, entretanto, que se a referida alteração importar em despesas, por se tratarem de obras úteis, o quorum será da maioria dos condôminos e se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos. Tratando-se de obras urgentes, como p.ex., a retirada da marquise, pois prestes a ruir, pode o síndico determinar a realização da obra, com alteração da fachada, para posterior deliberação da assembléia. Questão diversa, é a alteração da fachada pelo condôminio, o que é expressamente vedado pelo art. 1.336, III do Código Civil. Indiscutivelmente, o Condômino não pode alterar a fachada, senão obtendo autorização expressa e unânime de todos os condôminos. É verdade que os nossos tribunais, com razão, têm decidido que não há infração à lei quando as modificações são mínimas, como,por exemplo na locação de grades ou redes nas janelas e áreas de serviço, pois a segurança deve sobrepor-se à estética do condomínio. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DA FACHADA DO CONDOMÍNIO. GRADES NA JANELA EXTERNA DE UNIDADE CONDOMINIAL. MÍNIMA ALTERAÇÃO ESTÉTICA. A SEGURANÇA DEVE SOBREPOR-SE À ESTÉTICA DO CONDOMÍNIO. APELAÇÃO DESPROVIDA. Apelação Cível nº 70024483018- TJRGS- 17ª Câmara Cível- Rel. DES.ª ELAINE HARZHEIM MACEDO. A colocação de vidraças nas varandas e demais áreas privadas, ou de “insulfilm”, desde que mantida a harmonia do conjunto arquitetônico, também não se constituem em quebra da regra legal. Destarte, a guisa de conclusão, é preciso se ter em mente que o condomínio deve manter a unidade arquitetônica, se valendo dos meios legais para inibir ou determinar o desfazimento de obras que importem em alteração da fachada realizada por condôminos sem a devida autorização da assembléia. Há, entretanto, de se ter prudência e bom senso, pois a alteração eventualmente realizada deve ser suficiente para interferir na uniformidade e harmonia do conjunto arquitetônico. Ademais, se deve atentar aos princípios gerais que norteiam o direito, principalmente, que no conflito de interesses há que se preservar o bem maior. Gilberto Koenig