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COBRANÇA DE COTAS DE CONDOMÍNIO EM ATRASO E O DEVEDOR CONTUMAZ

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É assunto presente em qualquer assembleia de condôminos a questão dos inadimplentes com a contribuição das cotas condominiais. O síndico, e administração, por sua vez, são permanentemente questionados sob as medidas que são tomadas para agilizar as referidas cobranças. Em outra oportunidade , discorri sobre as dificuldades e entraves na cobrança judicial dos inadimplentes e procurei demonstrar os motivos pelas quais uma demanda judicial pode levar muitos anos. É sabido que o condômino inadimplente com suas cotas condominiais fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês, além da multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito, conforme consta expressamente do art. 1.336, § 1º, do Código Civil. Importante ressaltar que os juros moratórios podem ser convencionados em percentual distintos de 1% (um por cento) ao mês, como, aliás, o STJ decidiu no Recurso Especial Nº 1.002.525/DF, acórdão de lavra da Ministra NANCY ANDRIGHI, com a seguinte ementa: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. 1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02. 2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. 3. Recurso especial provido. (Terceira Turma, julgado em 16/09/2010, Dje 22/09/2010) – Grifo nosso. A questão nova, entretanto, é a decisão proferida no Recurso Especial nº 1.247.020- DF, onde, inobstante o lúcido voto vencido do Ministro Raul Araújo, prevaleceu o entendimento do Ministro Luis Felipe Salomão, com a seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. 2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. 3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. 5. Recurso especial não provido O STJ, como se percebe pela decisão da Quarta Turma, possibilita que os condomínios, desde que aprovado em assembleia por ¾ dos condôminos, imponham aos inadimples contumazes, além dos juros e multa moratória, também penalidade de caráter sancionatório prevista no art. 1.337 do CCB. A decisão, ao nosso sentir, é equivocada, pois, como bem ressalta o voto vencido do E. Min. Raul Araújo, o art. 1.336, § 1º disciplina a obrigação de ordem contributiva dos condôminos, relacionada as despesas condominiais, impondo juros convencionais, ou de 1% ao mês, e multa moratória de até 2% sobre o débito, na hipótese de inadimplemento. As multas previstas no caput do art. 1.337 e no seu parágrafo único (quíntuplo e décuplo do valor da cota-parte) são relacionadas a deveres gerais de comportamento, de conduta e de relacionamentos, em relação ao condomínio ou aos condôminos. O próprio legislador, ao tratar dos inúmeros deveres dos condôminos, como bem ressalta o Min. Raul Araújo, o fez em dispositivos diversos, seguindo uma lógica, qual seja, disciplinou as sanções pelo descumprimento da obrigação de contribuir com as despesas do condomínio na forma convencionada e, em seguida, as sanções decorrentes do comportamento, de conduta e relacionamentos. Por fim, a guisa de considerações finais, nos parece ser muito mais fácil que os condomínios ajustem nas convenções os juros moratórios em percentual suficiente para inibir a mora (quórum de 2/3 [dois terços] conforme art. 1.351), do que deliberar com ¾ [ três quartos] restantes quanto a aplicação da multa sancionadora.